Pemerintah Indonesia, melalui Menteri Keuangan Sri Mulyani, telah mengumumkan langkah strategis baru dalam perpajakan dengan mengenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 12% untuk barang-barang mewah, termasuk properti seperti rumah, apartemen, dan kondominium yang bernilai di atas Rp 30 miliar. Kebijakan ini diharapkan mulai berlaku pada awal 2025. Namun, bagaimana dampaknya terhadap penjualan apartemen mewah, khususnya yang berada di segmen super premium ini?

Ferry Salanto, Head Research Department dari Colliers, menyoroti bahwa jumlah apartemen mewah dengan harga lebih dari Rp 30 miliar di Indonesia sebenarnya sangat terbatas. Dalam acara Colliers Virtual Media Briefing yang diadakan pada Rabu, Salanto menegaskan bahwa segmen pasar ini tidak akan terlalu merasakan dampak kenaikan PPN tersebut. “Kalau kita berbicara hunian mewah di atas Rp 30 miliar jumlahnya sedikit sekali, jumlahnya tertentu. Demikian pula dengan perumahan. Untuk segmen market ini, kenaikannya ini sebenarnya nggak terlalu jadi isu banget. Karena kan bagi orang yang punya duit, dengan stok yang sedikit sehingga ini jadi barang eksklusif. Jadi kalau mereka mau beli, yah mereka beli," jelasnya.

Pernyataan tersebut menggarisbawahi bahwa properti dengan tipe very luxury ini memiliki karakteristik pasar yang berbeda. Pasar properti mewah ini bersifat eksklusif dan cenderung kebal terhadap regulasi perpajakan seperti PPN 12%, karena pembeli dalam kategori ini biasanya memiliki daya beli yang cukup kuat dan tidak sensitif terhadap perubahan pajak.

Monica Koesnovagril, Head of Advisory Services Colliers, menambahkan bahwa rumah dan apartemen dalam segmen ini termasuk dalam kategori hunian very luxury, dan berbeda pula dengan hunian dalam kategori luxury yang dimulai dari harga Rp 10 miliar. “(Rumah mewah di atas Rp 30 miliar) Rumah-rumah individual, bukan lagi di dalam real estate. Di dalam real estate biasanya dikit sekali. Rumah individual biasanya di atas Rp 30 miliar, bahkan bisa sampai Rp 100 miliar. Marketnya memang sangat sedikit. Jadi memang kalau kita bicara ke serapan, nggak berpengaruh karena memang beda market," tambah Monica.

Sementara itu, kebijakan PPN 12% ini sempat menjadi isu panas menjelang akhir 2024, dengan banyak pihak yang menolak berbagai aspek dari kebijakan ini. Akan tetapi, setelah beberapa kajian, pemerintah akhirnya memutuskan bahwa kenaikan tarif PPN hanya akan diterapkan pada barang-barang mewah yang sudah dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM). Barang-barang tersebut antara lain mencakup pesawat pribadi, kapal pesiar, yacht, serta properti mewah seperti rumah/apartemen/kondominium yang berharga lebih dari Rp 30 miliar.

Dalam sebuah postingan di Instagram, Sri Mulyani menjelaskan berbagai spekulasi dengan menegaskan, "Barang-barang mewah yang dikenakan PPN sebesar 12% adalah barang-barang yang saat ini sudah dikenai PPnBM (Pajak Penjualan atas Barang Mewah) sesuai dengan ketentuan dalam PMK 15/2023 dan PMK 42/2022. Contohnya meliputi: pesawat pribadi, kapal pesiar, yacht, serta rumah, apartemen, atau kondominium mewah dengan nilai di atas Rp 30 miliar, dan juga kendaraan bermotor mewah."

Dari tinjauan terhadap dinamika pasar properti mewah ini, dapat disimpulkan bahwa meski kebijakan baru ini diperkenalkan, tampaknya tidak berpotensi menghambat pasar apartemen super mewah. Segmen pasar properti bernilai sangat tinggi ini, dengan pembeli yang memiliki likuiditas finansial yang besar, tampak akan terus berlanjut tanpa banyak hambatan, menunjukkan bahwa pasar ini memiliki daya tahan yang cukup kuat terhadap tantangan kebijakan fiskal.

Ke depan, industri properti mewah diharapkan lebih responsif dalam menavigasi kebijakan pajak baru ini, sambil terus mengamati bagaimana dampak jangka panjangnya terhadap pola perilaku konsumen kelas atas. Namun, para ahli tetap optimis bahwa eksklusivitas dan daya tarik dari properti mewah akan terus memikat para pembeli, bahkan di tengah implementasi kebijakan PPN yang lebih tinggi.