JAKARTA - Pergerakan harga properti selalu menjadi perhatian banyak pihak, mulai dari investor hingga masyarakat umum yang ingin memiliki hunian.

Setiap tahunnya, nilai properti di berbagai kota di Indonesia mengalami fluktuasi, baik naik maupun turun, yang dipengaruhi oleh kondisi ekonomi, infrastruktur, dan permintaan pasar. Tahun 2025 menandai beberapa pergeseran menarik di pasar properti, terutama di luar Jabodetabek, di mana beberapa kota mengalami lonjakan harga signifikan.

Denpasar, Bali: Puncak Kenaikan Harga Properti

Berdasarkan Flash Report Desember 2025 yang diterbitkan oleh Rumah123, Denpasar, Bali, tercatat sebagai kota dengan kenaikan harga properti tertinggi. Median harga rumah di Denpasar menembus Rp6,5 miliar, naik sekitar 8,3 persen dibandingkan tahun sebelumnya. Pertumbuhan ini lebih terasa pada hunian segmen atas dengan kenaikan tahunan 3,4 persen.

Menurut Marisa Jaya, Head of Research Rumah123, fenomena ini menunjukkan bahwa harga hunian kelas atas lebih cepat menyesuaikan dibanding segmen menengah, meskipun volumenya lebih kecil. Lonjakan harga di Denpasar didorong oleh pemulihan sektor pariwisata Bali pascapandemi, serta kebijakan pemerintah daerah yang memberikan kemudahan kepemilikan properti bagi warga negara asing, seperti Second Home Visa dan Golden Visa.

Yogyakarta: Konsistensi Pertumbuhan Harga Hunian

Menyusul Denpasar, Yogyakarta menampilkan tren kenaikan harga rumah yang konsisten. Median harga hunian kelas atas di kota ini mencapai Rp6,5 miliar, dengan pertumbuhan tahunan 18,2 persen. Meski demikian, segmen yang paling diminati tetap rumah dengan harga Rp400 juta hingga Rp1 miliar, diikuti segmen Rp1-3 miliar.

Kenaikan harga di Yogyakarta dipengaruhi oleh konektivitas yang semakin baik, seperti Tol Solo-Klaten, serta meningkatnya mobilitas dan pariwisata antar wilayah. Hal ini mendorong permintaan rumah di berbagai segmen tetap tinggi.

Semarang: Peningkatan Hunian Kelas Atas

Semarang menjadi kota ketiga dengan pertumbuhan harga properti signifikan, terutama untuk hunian kelas atas berukuran lebih dari 251 meter persegi. Median harga di Semarang tercatat Rp5,9 miliar, tumbuh 7,3 persen dibanding tahun sebelumnya. Meskipun kenaikan harga banyak terjadi di segmen atas, permintaan pasar tetap ditopang oleh rumah di segmen Rp400 juta hingga Rp1 miliar.

Kenaikan harga di Semarang juga dipengaruhi oleh integrasi ekonomi dan pariwisata di Jawa Tengah hingga DI Yogyakarta, serta peran kota ini sebagai pusat logistik dan perdagangan regional.

Kota Lain yang Mencatatkan Kenaikan Positif

Selain ketiga kota utama tersebut, beberapa kota lain juga mengalami kenaikan harga rumah, antara lain Medan, Bekasi, Tangerang, dan Depok. Berdasarkan data Rumah123, lima kota dengan kenaikan harga rumah tahunan tertinggi adalah:

Denpasar

Medan

Bekasi

Yogyakarta

Tangerang

Secara historis, sepanjang 2025, kota-kota yang konsisten mencatat pertumbuhan harga positif tiap tahun adalah Denpasar, Depok, Semarang, Tangerang, dan Yogyakarta.

Segmen Pasar dan Peluang Investasi

Fenomena ini menegaskan bahwa meskipun Jabodetabek masih menjadi pusat ekonomi dan permintaan properti tinggi, kenaikan harga signifikan di beberapa kota di luar Jabodetabek membuktikan adanya pergeseran minat investasi properti. Kenaikan harga lebih banyak terjadi pada segmen atas, sementara segmen menengah tetap menjadi penopang pasar yang stabil.

Bagi investor dan pembeli rumah, pasar properti di kota-kota seperti Denpasar, Yogyakarta, dan Semarang menawarkan prospek keuntungan menjanjikan. Sedangkan bagi pembeli rumah pertama, segmen menengah tetap menjadi pilihan utama karena harga lebih terjangkau.

Diversifikasi Pasar Properti Indonesia

Pasar properti Indonesia tahun 2025 menunjukkan bahwa pertumbuhan harga tidak hanya terkonsentrasi di Jabodetabek. Kota-kota di luar wilayah metropolitan juga mampu menunjukkan kenaikan signifikan, terutama didorong oleh segmen atas, namun tetap stabil karena didukung permintaan di segmen menengah. Tren ini menunjukkan diversifikasi pasar properti Indonesia yang semakin menarik bagi investor lokal maupun internasional.